Malls in West Africa

Why Abidjan built and Dakar didn’t, and what it means for Gulf investors ?

L’histoire des centres commerciaux en Afrique de l’Ouest débute au début des années 2010. Sea Plaza ouvre ses portes à Dakar en 2010, sur la Corniche Ouest, à proximité d’un hôtel Radisson Blu, et est présenté comme le premier centre commercial de la région réunissant de grandes marques internationales. PlaYce Marcory suit à Abidjan en décembre 2015. Fin 2018, Jeune Afrique recensait huit centres commerciaux à Abidjan, dont quatre ouverts en moins de cinq ans. Le rythme s’est maintenu depuis : Cosmos Yopougon en 2018, et désormais deux projets du groupe français Duval, Riviera Park à Cocody (ouverture prévue fin 2026) et Village Notre-Père sur le Plateau.

Dakar n’a pas suivi. Pour un investisseur du Golfe comparant les deux capitales, la conclusion logique est que le Sénégal offre un terrain vierge. Nous pensons que cette interprétation est incomplète.

Le Sénégal ne se résume pas à « Sea Plaza ».

• Sea Plaza dispose d’environ 14 000 m² de surface commerciale, avec comme locomotive un hypermarché Casino (désormais Super U). Il s’agit d’un centre commercial de taille moyenne selon les normes actuelles : PlaYce Marcory à Abidjan offrait une surface d’environ 20 000 m² à son ouverture.
• L’autre monument emblématique de Dakar est Quatre C, inauguré vers 2008 dans le cadre d’un partenariat public-privé : un projet de 11,5 milliards de francs CFA dans lequel la ville de Dakar détenait 33 % du capital.
• Le commerce de détail formel s’est développé au Sénégal, mais sous forme de supermarchés de proximité plutôt que de grands centres commerciaux. Auchan, présent depuis 2015, comptait 31 points de vente en 2019 et 43 fin 2023. L’enseigne Carrefour, filiale de CFAO, a ouvert des magasins à partir de 2019, mais a cédé ses huit points de vente sénégalais au groupe local EDK en juillet 2025, laissant ainsi le secteur de la grande distribution sénégalais se concentrer sur la Côte d’Ivoire et le Cameroun. Casino, Exclusive et d’autres enseignes complètent le tableau.

La véritable question n’est donc pas de savoir pourquoi le Sénégal ne possède pas de commerce de détail moderne, mais plutôt pourquoi ce commerce y a pris une forme différente. Un détail illustre parfaitement ce contraste : Auchan est l’enseigne phare du parc Riviera de Duval à Abidjan (environ 5 400 m²), tandis qu’à Dakar, elle gère des dizaines de petites boutiques.

Les centres commerciaux, un par un

Situation en septembre 2026. Les dimensions et les dates sont celles communiquées par les opérateurs et la presse ; lorsqu’une source ne fournit pas de chiffre, nous le précisons. Nous n’avons trouvé aucune information concernant la fermeture d’un centre commercial moderne dans les deux villes : la seule fermeture constatée est la revente du Cosmos Yopougon.

Abidjan : première génération et vague 2012-2018 (toutes opérationnelles)

Abidjan: announced or under development

Dakar: operating

Dakar: announced or under development

Not counted above: the neighbourhood supermarkets that carry most of Dakar’s formal retail growth (Auchan, EDK by Carrefour, Casino/Exclusive and others), and Abidjan’s own Carrefour and Auchan supermarkets outside malls.

What explains the gap

Income figures are the IMF’s April 2026 estimates for 2025 (about 1.55 times higher in Côte d’Ivoire). Debt figures are the IMF’s series for 2024; other sources put Senegal’s debt higher, up to about 132% of GDP depending on the perimeter, and we use one series for both countries so the comparison is like for like.

Size and income. Abidjan is both larger and richer per head. It is not that Dakar is less central: the capital holds about 21.5% of the national population in Côte d’Ivoire and about 22% in Senegal (our calculation from the latest censuses). The difference is a market of roughly seven million people against four, at income levels about one and a half times higher.

Who builds, and with whose money. Abidjan’s malls were built by a handful of well-capitalised platforms competing with each other. The current pipeline shows the financing model: Duval’s Riviera Park is backed by a CFA 21bn loan from the BNI plus equity from the CNPS and CGRAE pension funds, and Village Notre Père by IFC and Proparco, each lending about US$17.6m. That kind of institutional money is far easier to raise when the sovereign is stable.

Rules and politics. Senegal’s large retailers met open hostility (the “Auchan dégage” campaign in 2018), and the State responded with decree 2018-1888, which requires prior authorisation for stores of 300 m² and above and a minimum distance from traditional markets and from other large stores. A ministerial order of January 2019 fixed the figures at 800 m and 1,000 m, with derogations possible. We found no sign that either text has been amended since, and the rules have not frozen expansion (Auchan went from 31 stores in 2019 to 43 by late 2023). But the distances sit in a ministerial order, so they can change without a new decree and must be checked at the time of any project. Around 97% of Senegalese businesses are informal, and analysts describe the market as one of price before quality.

Money today. On 8 September 2026 the Prime Minister acknowledged CFA 1,956bn of arrears owed to businesses (as of March 2025), with a first CFA 300bn payment expected before year-end, and the private sector says the timetable is too slow. Construction revenue fell 22.1% year on year in Q2 2026, and works on Dakar’s coastline have been suspended since April 2024. A staff-level IMF agreement was reached on 1 September, but it still needs Board approval.

So why not invest in Senegal?

An empty market is a question, not an answer. Where competitors are absent, it is worth asking whether they are absent because the opportunity is untapped or because something makes it hard. In Dakar, the honest answer today is: some of both.

The case for caution

• Smaller and lower-income catchment than Abidjan, with a strong informal retail habit.
• A regulatory regime that specifically limits where large stores can open, which directly affects where an anchor can sit.
• A sovereign under stress: financing costs, contractor solvency and permitting on the coast are all more uncertain than in Abidjan.

The case for looking anyway

• Demand for formal retail is proven: Sea Plaza has traded since 2010, and Auchan reports sourcing about 60% of what it sells locally.
• Destination retail supply is thin, so a well-located, well-anchored centre would face little direct competition, if the demand holds.
• Diamniadio: Dakar First (a CFA 207bn mixed-use scheme with a 15,000 m² retail-and-leisure platform, launched in 2020) is still under construction with no confirmed delivery date, and in 2024 the State body that manages the new city (SOGIP) announced a commercial park. The pole covers 1,644 hectares with a target of 300,000 residents, though it is still filling up. The slow pipeline is itself a data point on how hard it is to deliver retail supply in Dakar.
• Timing: sites and assets are often cheaper during sovereign stress, provided the financing does not depend on public payments.

What would have to be true

1. The catchment’s real household spending supports a centre of the intended size, and the smaller formats (5,000–12,000 m² around an anchored supermarket) are considered before a large mall.
2. An anchor is secured before construction and its location is compatible with the 2018 spacing rules.
3. The site has a clean title and is not exposed to the coastal works suspension.
4. Funding comes from partners and structures that do not depend on public payments, ideally with hard-currency protection.
5. Capital is staged, released as milestones are verified, for example after IMF Board approval and the first arrears payments.

What we verify

Ces chiffres décrivent un marché ; ils ne permettent pas de savoir si un site précis est viable. Avant d’investir dans un projet commercial à Dakar, nous vérifions les dépenses réelles de la zone de chalandise, les conditions de location du commerce principal et sa conformité au décret de 2018, la propriété et l’exposition côtière du terrain, ainsi que le niveau de risque des entreprises de construction face aux impayés de factures publiques. Abidjan illustre ce qui se produit lorsque les revenus, les financements et les commerces principaux sont réunis. Dakar montre ce qui se passe lorsqu’un de ces éléments fait défaut ; il s’agit d’une condition à vérifier, et non d’une raison de se désintéresser du projet.

Avertissement : cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil en investissement. Les chiffres sont ceux rapportés par les sources citées et peuvent être modifiés.